(was bedeutet das eigentlich?)

Die WEG im Allgemeinen

Aufgaben des WEG-Verwalters

• Der WEG-Verwalter hat zunächst die kaufmännische Bewirtschaftung der Gemeinschaft zu besorgen, also für ein Bankkonto der WEG zu sorgen, die Zahlungseingänge zu ermöglichen und gegebenenfalls zu verfolgen, und die Begleichung der Verbindlichkeiten der WEG vorzunehmen. Über diese Vorgänge muß zu einer gegebenen Zeit Rechnung gelegt werden, damit die Eigentümer die Verwendung ihrer Gelder nachvollziehen können.
  
• Jeder Miteigentümer hat sich gemäß der Teilungserklärung an den in der WEG anfallenden Kosten zu beteiligen. Dies geschieht in Form eines monatlichen Beitrags (=Hausgeld), der an die WEG gezahlt wird und aus dem die laufenden Verbindlichkeiten der WEG bedient werden sollen. Diese Zahlungen sind zu verbuchen, ausbleibende Zahlungen zu verfolgen und entsprechend der Beschlußlage in der Gemeinschaft gegebenenfalls beizutreiben.
  
• Die Höhe dieser Zahlungen richtet sich nach dem Wirtschaftsplan, der vom Verwalter aufgestellt und von der Gemeinschaft in Kraft gesetzt wird. Er ist eine Vorausschau auf die im nächsten Wirtschaftsjahr aller Wahrscheinlichkeit nach zu erwartenden Kosten des Anwesens.
  
• Aus den Zahlungen und Einnahmen der WEG hat der Verwalter nach Abschluß eines Wirtschaftsjahres (zumeist ein Kalenderjahr) eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen (=Hausgeld-Abrechnung) und den Eigentümern eine Plattform bereitzustellen, auf der sie über deren Gültigkeit beschließen können.
  
• Diese Plattform ist in der Regel die Eigentümerversammlung (=ETV), zu der der Verwalter zumeist einmal im Jahr einzuladen hat. Dort werden Beschlüsse gefasst, die es der WEG ermöglichen, bindende Entscheidungen zu treffen und Beschlüsse über die weiteren Geschicke der WEG zu fassen.
  
• Bei Veräußerung eines Teileigentums (=Verkauf) ist der Verwalter verpflichtet, alle Forderungen der WEG (z.B. Hausgeld, Sonderumlagen, etc.) solange dem Veräußerer zu belasten, bis Dieser einen Auszug aus dem Grundbuchblatt vorlegt, der den grundbuchlichen Vollzug der Veräußerung bestätigt. Die Gegebenheiten um einen Veräußerungsvertrag (=Kaufvertrag) und dessen Zustandekommen und Bestandskraft hängen von mehreren Einzelschritten ab, von denen jeder Einzelne das wirksame Zustandekommen der Veräußerung verhindern kann. Somit haftet der Veräußerer solange gegenüber der WEG für alle mit der entsprechenden Fläche verbundenen Fälligkeiten, bis die Eintragung des Eigentums-Übergangs (keine Auflassung) im Grundbuch eingetragen und vollzogen worden ist. Auch von den Vertragspartnern unverschuldete Verzögerungen können diese Fälligkeiten nicht beeinflussen. Vereinbarungen im Kaufvertrag über den Übergang von Nutzen und Lasten und etwaige Sondervereinbarungen sind privatrechtlicher Natur und ausschließlich zwischen Veräußerer und Erwerber zu schließen, die in der Gestaltung dieser Regelungen frei sind.
  
• Weitere Verpflichtungen des Verwalters ergeben sich aus der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und aus dem Wohnungs-Eigentums-Gesetz (=WEG), das seit den 1950er-Jahren Bestand hat und seither bereits durch Rechtsprechung und Reform (z.B. in 2007) ständig weiterentwickelt wird.

Bruchteilseigentum / Bruchteilgemeinschaften

• Eigentlich ist es noch nicht einmal eine Sonderform, sondern ein ganz normales Eigentums-Verhältnis: eine Einzel-Fläche in der WEG, die eine Nummer in der Teilungserklärung hat, und einen Miteigentumsanteil (Tausendstel).
  
• Diese Fläche gehört nicht einem einzelnen Eigentümer, sondern mehreren Personen, die zusammen einen Vertrag geschlossen haben (oder Diesem beigetreten sind), daß sie mit dem Kaufvertrag an dieser Fläche nur einen Bruchteil, z.B. die Hälfte, erwerben, und jeder Miteigentümer damit in der gemeinschaftlichen Miteigentümerschaft der gesamten (Einzel-)Fläche aufgeht.
  
• Der Standard-Fall sei eine Wohnung, die einem Ehepaar gehört. Hier ist jeder Ehepartner im Grundbuch eingetragen als Eigentümer/in eines Bruchteils des Eigentums an der genannten Wohnung. Jeder Ehepartner geht in der Gemeinschaft der Eigentümer der Wohnung 00X auf.
  
• Daraus ergeben sich (mindestens) zwei Dinge: keiner der beiden Eigentümer kann gegenüber der WEG argumentieren, nur für die Hälfte des monatlichen Hausgeldes aufzukommen. Der WEG ist es gleichgültig, wie die beiden Eigentümer untereinander übereinkommen.
  
• Und zweitens müssen die beiden Eheleute alle Belange, die sich nur innerhalb der Wohnung ergeben und die Gemeinschaft nicht betreffen, selbst und ohne Mitwirkung der Gemeinschaft regulieren. Die WEG hat hier Außen Vor zu bleiben.
  
• Und ob es sich dabei um eine Wohnung handelt, oder einen Mehrfachparker, ist (nahezu) gleichgültig.
  
• Aus diesen Aspekten ergeben sich allerdings Folgen, die mangfaltig sein können.
  
• Bruchteilseigentum und Bruchteilgemeinschaften wirken sich im Besonderen aus im Wirtschaftsplan, bei den Hausgeld-Abrechnungen und in der Eigentümerversammlung (z.B. bei der Anwesenheit, dem Stimmrecht, evtl. bei Sonderumlagen, etc.).
  
• Wenn Sie sich über Bruchteils-Eigentum einmal informieren möchten, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.